www.taxslovenia.com

OBDAVČITEV DOHODKOV IZ NAJEMNIN 2022 in 2023

Stopnja dohodnine za oddajanje premoženja v najem znova znaša 25% v letu 2023. Normirni odhodki znašajo 10%.

Stopnja dohodnine za oddajanje premoženja v najem znova znaša 15% v letu 2022. Normirni odhodki znašajo 10%.

V letu 2022 je bilo možno izbirati med cedularno ali sintetično obdavčitvijo dohodkov iz najemnin. Te možnosti v 2023 ni več. Če primerjamo ugotovitev dohodka iz najemnine po dohodninski lestvici za leto 2022 ob upoštevanju pokojnine v višini 800 EUR/mesec, pa je razkorak v obdavčitvi za leto 2022, primerjalno z letom 2023 skoraj dvakratno višji. Primere izračuna davčne obremenitve najdete v poglavju 8 naših davčnih novic.

DAVEK NA NEPREMIČNINE

NAJEMNE IN KUPOPRODAJNE POGODBE ZA NEPREMIČNINE – PRIJAVO V ETN

Že od 1. julija 2013 velja, da je potrebno geodetski upravi Republike Slovenije poročati o vseh kupoprodajnih poslih z nepremičninami in o najemnih poslih s stavbami in deli stavb. Geodetska uprava RS je namreč vzpostavila evidenco trga nepremičnin (ETN) z namenom pridobivanja podatkov o prodajnih cenah in najemninah za izvajanje nalog množičnega vrednotenja nepremičnin. Na podlagi teh podatkov, ki so jih vsi najemodajalci in lizingodajalci dolžni do 15. v naslednjem mesecu poročati preko spletne aplikacije, se bodo oblikovali modeli vrednotenja za posamezne vrste nepremičnin in določile se bodo posplošene tržne vrednosti nepremičnin.

Če je bil najemni posel sklenjen že pred 1. julijem 2013, je rok za poročanje za vse fizične in pravne osebe, ki poročajo po elektronski poti, 1. marec 2014.

Opozarjamo, da morajo pravne osebe, prodajalci nepremičnin in najemodajalci poročati le elektronsko z vnosom podatkov v prilagojeno evidenco trga nepremičnin na spletnem naslovu http://www.e-prostor.gov.si/zbirke-prostorskih-podatkov/etn/.

Če pa fizična oseba daje v najem nepremičnine oziroma je lizingodajalec, lahko poroča tako elektronsko kot tudi po pošti na posebnem obrazcu za poročanje o najemnem pravnem poslu. Za poročanje na papirnem obrazcu po pošti je rok za oddajo 15. januar 2014.

Kršitve obveznosti poročanja so sankcionirane s prekrški.

V primeru, da potrebujete pomoč pri prijavi najemnega posla v evidenco trga nepremičnin po elektronski poti, nas lahko pooblastite preko pooblastitvenega obrazca, ki ga imamo na naši spletni strani.

NOVI ZAKON O DAVKU NA NEPREMIČNINE

S 1.1.2014 se bo začel uresničevati zakon o davku na nepremičnine, ki je bil objavljen v Uradnem listu št 101/13 z dne 9. decembra 2013.

Davčni zavezanec je lastnik nepremičnine, ki je na dan 01. januarja. leta, za katerega se odmerja davek, lastnik nepremičnine. Izjema je leto 2014, ko se bo ugotavljalo stanje lastništva na dan 01. april 2014.

Predmet obdavčitve so vse nepremičnine, ki izpolnjujejo pogoje za določitev nepremičnine v registru nepremičnin. Če je nepremičnina v finančnem najemu je davčni zavezanec lizingojemalec, ki je kot tak razviden iz evidence trga nepremičnin (ETN).

Davčna osnova za davek na nepremičnine je praviloma posplošena tržna vrednost nepremičnine v celoti, razen za stanovanjske nepremičnine, za katere velja:
• v letu 2014 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine,
• v letu 2015 90 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine,
• od leta 2016 pa bo tudi vrednost stanovanjskih nepremičnin enaka za vse nepremičnine oziroma kot je zapisana v evidencah GURS.

Davčne stopnje so določene po skupinah nepremičnin. Za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči je pomembno, katero namembnost ima stavba oziroma ali je lastnik nepremičnine tudi stalno prijavljen na tem naslovu.

Davčne stopnje znašajo:
1. za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči, na katerih stojijo:
• 0,15 % za rezidenčne stanovanjske nepremičnine;
• 0,50 % za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine, tj tiste, kjer lastnik nima stalnega prebivališča;
• 0,75 % za poslovne in industrijske nepremičnine;
• 0,40 % za energetske nepremičnine;
• 0,30 % za kmetijske stavbe;
• 0,50 % za druge stavbe.

2. za zemljišča brez stavb:
• 0,15 % za kmetijska zemljišča;
• 0,07 % za gozdna zemljišča;
• 0,75 % za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo;
• 0,40 % za zemljišča za namene energetike;
• 0,50 % za zemljišča za gradnjo stavb
• 0,50 % za ostala zemljišča;
• 0,15 % za zemljišča za stanovanjsko rabo (funkcionalna zemljišča).

Če je stanovanjska nepremičnina z vrednostjo nad 500.000 EUR se davčna stopnja poveča za 0,25 odstotne točke.

Potrebno je tudi poudariti, da bodo lahko občine od leta 2015 dalje povečale davčne stopnje za največ 50 % v delu davčne stopnje, ki pripada občini, pri čemer bo morala občina z odlokom in javno objavo določiti povišanje in to ne kasneje kot do 31.12. leta pred letom, za katerega zvišuje davčno stopnjo.

Primeri izračuna davka na nepremičnine v letu 2014

Stanovanjska nepremičnina: Enostanovanjska hiša z zemljiščem je vredna 210.000 EUR.

vpr.: V stavbi živi le mati lastnika – kolikšen je davek na nepremičnine 2014?

Odg.: Lastnik hiše je sin, ki ima stalno bivališče drugje, zato je davčna stopnja 0,50 % in davek za leto 2014 znaša 840 EUR (210.000 x 0,8 x 0,005).

vpr.: V stavbi živi štiričlanska družina; oče je lastnik celotne hiše – kolikšen je davek na nepremičnine 2014?

Odg.: Oče je lastnik hiše in na tem naslovu ima tudi prijavljeno stalno bivališče, zato je davčna stopnja 0,15 % in davek za leto 2014 znaša 252 EUR (210.000 x 0,8 x 0,0015).

vpr.: V hiši so najemniki, ki plačujejo tržno najemnino – kolikšen je davek na nepremičnine 2014?

Odg.: Lastnik nepremičnine je oseba, ki oddaja hišo v najem. Na naslovu hiše lastnik nima stalnega bivališča. Davčna stopnja je 0,50 % in davek za leto 2014 znaša 840 EUR (210.000 x 0,8 x 0,005).

Poslovna nepremičnina:

vpr.: Skladišče z zemljiščem v vrednosti 300.000 EUR – kolikšna je višina davka na nepremičnine za 2014?.

Odg.: Davčna stopnja je v vseh primerih 0,75%, ne glede na status lastnika. Davek znaša 2.250 EUR (300.000 x 0,0075).

vpr.: Poslovni prostor za pisarniške namene, v vrednosti 100.000 EUR?.

Odg.: Davčna stopnja je v vseh primerih 0,75%, ne glede na status lastnika. Davek 2014 znaša 750 EUR (100.000 x 0,0075).

Zemljišče, namenjeno za gradnjo:

vpr.: Zemljišče v velikosti 1000 m2 je namenjeno za pozidavo in je komunalno opremljeno. Njegova posloplošena tržna vrednost je 150.000 EUR ? Kolikšen bo davek 2014 ?

Odg.: Davčna stopnja znaša 0,50%. Davek znaša 750 EUR (150.000 x 0,0050).

Kakšen bo postopek za odmero davka na nepremičnine v letu 2014?
• Do 31.3.2014 je možno sporočati spremembo namembnosti stavbe, zemljišča ali dela stavbe oziroma podajati pritožbe na posplošeno tržno vrednost. Do 31.3.2014 je možno še spreminjati lastništvo nepremičnine.
• Po stanju registra nepremičnin na dan 1.4.2014 bo DURS odmeril davek na nepremičnine za leto 2014.
• Najkasneje do 31.5.2014 bo DURS izdal odločbo o odmeri davka na nepremičnine.
• Do 15.6.2014 mora vsak davčni zavezanec prejeti odločbo.
• Če do 15.6.2014 vsi davčni zavezanci ne prejmejo odmerne odločbe davka na nepremičnine za leto 2014 morajo davčni zavezanci sami poskrbeti in obvestiti davčni organ do 30.6.2014, da niso prejeli odmerne odločbe.
• Najkasneje do 15.7.2014 mora davčni organ izdati odločbo vsem, ki so pozvali davčni organ, da niso prejeli odločbe. Odločba bo le tem zavezancem vročena osebno.
• Davek bodo fizične osebe plačale v največ 4 zaporednih obrokih in sicer do 16.08., 15.09., 15.10., 15.11., odvisno od višine odmerjenega davka.
• Če bo odmerjen davek višji od 6.000 EUR bodo pravne osebe lahko plačale v 5 obrokih in sicer do 16.08., 15.09., 15.10., 15.11.,in 15.12.2014.